Коммерческая недвижимость: консалтинг, юридические услуги, покупка и продажа

Здесь можно добавить краткое содержание материала - суть предлагаемой услуги в одном-двух предложениях. Еесли не добавить поле не отобразится.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

ЗАКЛЮЧЕНИЯ

1. Заключение № 1 «Базовый градостроительный анализ»

Входит:

проверка градостроительной документации (генерального плана, правил землепользования и застройки, схем территориального планирования развития)
проверка категории и вида разрешенного использования (ВРИ) и возможность их изменения для целей заказчика
выявление существующих ограничений, обременений, ЗОУИТ, красных линий и санитарных зон
оценка возможности строительства и реконструкции (проверка градостроительных регламентов)
составление схемы участка с наложенными зонами
подготовка кратких рекомендаций по приведению участка в соответствие с требованиями законодательства (для выбранного вида объекта)

Заключение сопровождается визуализацией данных (карты, схемы) и практическими рекомендациями по действиям (что делать дальше), ссылками на законодательство.

Дает возможность понять:

что можно построить на участке (тип и масштаб объектов), как разрешено использовать землю (виды деятельности), соответствует ли объект целям заказчика и можно ли это изменить
достаточно для первичного понимания основных характеристик объекта и принятия решения о дальнейшей работе с объектом

Вам подойдет другое заключение, если: у вас большой инвестиционный проект, участок из земель лесного фонда, или у вас несколько участков/ имущественный комплекс, нужна оценка рисков и глубокое комплексное изучение объектов и продавца.

2. Заключение № 2 «Расширенный градостроительный анализ и бизнес-консультирование»

Входит: все пункты из заключения №1 (базовый анализ) +

расчет полезной площади участка (максимально допустимые параметры застройки с графической схемой)
анализ объектов капитального строительства (если есть): проверка соответствия градостроительным нормам, выявление незаконных построек/реконструкций
оценка наличия подъездных путей и их организации
обзор критических проектных рисков
консультирование по бизнес-стратегии с учетом особенностей объекта

Отличие от базового анализа (заключения №1):

Включена оценка основных рисков и расчет полезной площади для проектирования. Бизнес-консультирование с учетом особенностей объекта по законным способам ведения бизнеса на объекте с обзором критических рисков. Практические рекомендации организации работы и маркетинговому позиционированию.

3. Заключение № 3 «Due Diligence (аудит) объекта недвижимости/имущественного комплекса»

Входит:

градостроительный и правовой анализ (проверка документов территориального планирования и градостроительной документации, анализ градостроительных регламентов и ограничений, подтверждение категории земли и вида разрешенного использования (ВРИ) участка, прогноз по вариантам изменения правового состояния)
комплексная юридическая экспертиза объекта (проверка истории перехода прав, выявление обременений и ограничений, анализ судебных рисков по аналогичным кейсам)
ретроспективный анализ происхождения участка
технико-кадастровый аудит (проверка законности возведения всех объектов на участке, оценка возможностей реконструкции, нового строительства, проверка нахождения построек в границах участка, выявление возможных наложений на смежные земельные участки (камерально, без выезда на объект), анализ соответствия объектов кадастровым данным, проверка наличия необходимых разрешительных документов)
оценка наличия подъездных путей и их организации
оценка различных рисков и прогноз вероятности их наступления, рекомендации по их устранению

Подходит, если вам нужно:

принимать взвешенные решения о покупке или продаже сложных объектов
инвестировать в крупные проекты
строить, реконструировать имущественные комплексы, здания и сооружения
проектировать, готовить технико-экономического обоснование проекта

Дополнительно могут быть выполнены:

выезд эксперта на объект
дорожная карта по оформлению разрешения на строительство/реконструкции
анализ судебной практики по аналогичной проблематике или рискам
оценка возможности выкупа участка при наличии ранее построенных объектов капитального строительства (аренда или другое право)

4. Заключение №4 «Due Diligence (аудит) лесного участка (с/без анализом хозяйственной деятельности)»

Входит:

проверка функционального зонирования, разрешенного использования участка и соответствие лесохозяйственным регламентам, федеральному и региональному законодательству
анализ договоров аренды (сроки, платежи, особые условия), проекта освоения лесов, схем расположения объектов
анализ ограничений и режимов использования (выявление ЗОУИТ, изучение режима особо охраняемых природных территорий (при расположении в границах такой территории)
выявление обременений (сервитуты, охранные обязательства)
проверка водоохранных зон и прибрежных полос, санитарно-защитных зон
определение допустимых видов хозяйственной деятельности
оценка рисков и прогноз вероятности их наступления
оценка наличия подъездных путей и их организации
анализ возможности строительства/реконструкции капитальных объектов
проверка законности существующих построек
оценка перспектив прокладки инженерных коммуникаций
рекомендации по минимизации рисков, ведению деятельности
практические советы по организации деятельности
подбор оптимальных форматов бизнеса с учетом особенностей участка

Дополнительно могут быть выполнены:

выезд эксперта на объект
дорожная карта по оформлению разрешения на строительство/реконструкции
анализ судебной практики по аналогичной проблематике или рискам
оценка возможности выкупа участка при наличии ранее построенных объектов капитального строительства

5. Заключения по вопросам практического применения законодательства при ведении бизнеса (оформление права на дорогу, перевод жилого помещения в нежилое, получение разрешения на создание искусственного водоема и т.д.)

ПРАВОВОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ В НЕДВИЖИМОСТИ

Сопровождение процедур перевода земель в другую категорию, изменение вида разрешенного использования (ВРИ)
Изменения назначения здания с жилого в нежилое
Исправление застарелых ошибок в градостроительной документации и документах на объект (ретроспективный анализ)
Оценка коммерческой недвижимости (все виды, рыночная, ликвидационная, инвестиционная стоимость)
Узаконивание самовольных построек

ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ

ОБЪЕКТЫ НА ПРОДАЖУ. ПОДГОТОВКА, ПОИСК, ПРОВЕРКА И СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

1. Юридическая упаковка и презентация объекта недвижимости для продажи

Комплексная подготовка объекта (земельный участок, здание, имущественный комплекс, готовый бизнес) к эффективной продаже. Включает экспресс-проверку юридической чистоты и инвестиционного потенциала, а также разработку профессиональной презентации, которая наглядно демонстрирует покупателю все преимущества, юридическую безопасность и возможности объекта. Услуга минимизирует риски срыва сделки из-за скрытых проблем и повышает доверие покупателей.

Продать объект быстрее и дороже, избежав типичных ошибок презентации и сомнений покупателей в юридической чистоте, работает на образ ответственного и подготовленного собственника. Покупатель получит исчерпывающую и достоверную информацию «из первых рук», понятное юридическое и градостроительное обоснование надежности объекта и его потенциала, что снижает его риски и ускоряет принятие решения о покупке.

Состав работ:

1. Базовый градостроительный анализ и юридическая проверка объекта:

Анализ правоустанавливающих документов
Проверка на наличие обременений (аресты, залоги) и судебных споров
Выявление юридических и градостроительных рисков, мешающих продаже или использованию (критические нарушения, ошибки в документах, решение о КРТ и не только)
Подтверждение актуального ВРИ, категории земли, соответствия ПЗЗ/Генплану
Анализ ограничений (ЗОУИТ, санитарные зоны, охранные зоны ОКН, водоохранные зоны) и их влияния на использование
Анализ рыночной ситуации, конкурентного окружения и уникальных преимуществ локации
Выявление 2-3 сценариев эффективного использования объекта на основе его правовых характеристик и градостроительного потенциала
Юридическое обоснование реализуемости каждого сценария (возможность смены ВРИ/категории при необходимости, ограничения)

2. Создание профессиональной визуальной презентации. Разработка юридически точной и убедительной текстовой части.

Подготовка четкого, структурированного и юридически корректного описания объекта. Формулировка преимуществ с юридической и инвестиционной точек зрения
Разработка/адаптация понятных схем расположения объекта, границ, зон ограничений (ЗОУИТ), коммуникаций
Визуальное выделение ключевых преимуществ и юридически значимой информации:

- Подготовка краткой «Карты/схемы объекта» на основе презентации.

- Рекомендации по составу документов, которые Продавец должен предоставить покупателю по запросу (выписки ЕГРН, документы на строения, схемы и т.д.).

- Шаблон ответа на запрос покупателя с ключевыми тезисами из презентации.

Почему это выгодно Продавцу (обоснование из примеров и требований):

Устраняет «сюрпризы»: «Демаскирующая» проверка (п.1) выявляет скрытые проблемы до показа покупателям. Это позволяет либо исправить их, либо быть готовым к вопросам, избегая срыва сделки на позднем этапе.
Повышает привлекательность и цену: Грамотное выявление и подача потенциала (п.2) и вариантов показывают покупателю всю ценность объекта, оправдывая запрашиваемую цену.
Строит доверие: юридически точное и прозрачное описание статуса, ограничений и соответствия закону повышает доверие покупателя по сравнению с объектами, где информация размыта или скрыта. Покупатель видит, что продавец лоялен и юридически подготовлен.
Ускоряет продажу: Потенциальный покупатель сразу получает структурированную, полную и понятную информацию (как в предоставленных презентациях), избавляя Продавца от бесконечных уточняющих вопросов и сомнений. Профессиональная презентация выгодно выделяет объект на фоне конкурентов.
Минимизирует юридические риски сделки: Предоставление покупателю проверенной информации и корректных формулировок снижает риск последующих претензий или судебных споров о сокрытии информации.

2. Инвестиционный поиск и правовая экспертиза локаций под формирование земельного участка (в том числе из неразграниченных земель неразграниченной собственности)

Описание: Профессиональный поиск и юридическая диагностика перспективных неразграниченных территорий для оценки их инвестиционной привлекательности под формирование участка под коммерческий проект. Включает прогноз правовых условий, ограничений и подготовку к взаимодействию с властями.

Состав работ:

Определение инвестиционных критериев и разработка технического задания:совместная с инвестором проработка требований к будущему участку и допустимых параметров его правового режима (ВРИ, категория), а также приемлемого уровня рисков.
Подбор и проверка мест, подходящих под параметры заказчика. Системный анализ картографических и регуляторных ресурсов. Обязательная проверка до предложения клиенту:

- Выявление территорий-кандидатов, свободных от прав третьих лиц и непреодолимых ограничений.

- Оперативная оценка инвестиционного потенциала и «красных флагов»:предварительный анализ возможности установления требуемого ВРИ/категории и выявление критичных юридических/градостроительных препятствий на основе ПЗЗ, Генплана.

Презентация территорий-кандидатов с аналитикой. Последующая подробная проработка территории, включающая основные ограничения и оценку перспективности/рисков формирования участка с целевыми характеристиками.

Углубленный правовой и градостроительный аудит выбранной территории:

Всестороннее исследование всех видов ограничений и их влияния на возможные параметры и стоимость будущего участка.
Прогнозная оценка процесса легализации:детальный анализ этапов формирования ЗУ и установления нужного режима (необходимые документы, согласующие инстанции, нормативные основания), расчет вероятных сроков, затрат (госпошлины, экспертизы) и юридических рисков.
Оценка долгосрочных рисков эксплуатации участка.

Формирование исходных данных для заявки в органы власти: подготовка формулировок задания и параметров для постановки задач кадастровому инженеру Заказчика по образованию участка, подготовка сведений для заполнения документов на подачу заявления об образовании земельного участка.

3. Экспресс-аудит перед сделкой

Состав услуги:

Базовый градостроительный анализ (проверка ПЗЗ/Генплана, ВРИ, ограничений (ЗОУИТ, красные линии))
Изучение объекта на соответствие требованиям федерального и регионального законодательства
Оценка рисков признания самовольной постройкой, возможности реконструкции и нового строительства, рисков оспаривания сделки
Проверка продавца и оснований возникновения его прав на объект:
Анализ документов продавца (правоустанавливающие документы)
Проверка личности и статуса продавца (штрафы, контрольно-надзорные мероприятия, судебные споры, ограничения, право совершения сделки, банкротство)
Выявление деления участка за период владения за период владения продавцом

Сроки: 3-5 рабочих дней.

Когда выбрать экспресс-услугу:

Срочная сделка (до 7 дней)
Объект с прозрачной историей (1-2 собственника)
Предварительная оценка состояния перед полным аудитом

Риски, для выявления которых необходима проверка другого типа (Заключение № 3, Due Diligence)

Ошибки в документах предыдущих собственников
Кадастровые ошибки
Скрытые обременения
История и легитимность происхождения объекта, риски прекращения права, признания предыдущих сделок недействительными
Риски невозможности использования объекта – развитие территорий, КРТ, строительство магистралей и пр., наложение ЗОУИТ, создание особых экономических зон

4. Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ»

Этапы:

1. Первичная консультация и подготовка плана сделки

Оценка условий договоренностей сторон
Определение рисков и оптимальной структуры сделки

2. Договорная работа:

Разработка предварительного договора с защитой аванса
Составление договора купли-продажи с учетом специфики объекта и сделки
Юридическая экспертиза представленных контрагентами договоров

3. Проверка контрагента:

Анализ правового статуса продавца и проверка прав на распоряжение объектом. Выявление рисков оспаривания сделки
Проверка обременений через ЕГРН/ФРС
Выявление арестов и залогов
Проверка судебных споров по объекту/продавцу

4. Администрирование сделки: