Земельные участки под гостиницы: как подобрать, советы и подводные камни

Беседа и интервью двух участников рынка: Антона Басина, гостиничного девелопера, владельца компании BASINN Hotel Development, и Марины Ненароковой, юриста, учредителя консалтинговой юридической компании «Природный кодекс».

Посмотреть видео можно по ссылке (YouTube).

Содержание

Как построить отель на лесном фонде: как выбрать участок, оформить, советы и подводные камни.

00:05 Введение

• Представление Марины Ненароковой, юриста-практика.
• Обсуждение проблем развития гостиничного бизнеса в России.
• Упоминание о категориях земель, подходящих для гостиничного бизнеса.

01:03 Категории земель и критерии выбора

• Обсуждение категорий земель: рекреация, поселения, лесной фонд, сельхозземли.
• Критерии выбора участка: логистика, природный рекреационный потенциал, правовые вопросы.

02:24 Опыт Марины Ненароковой

• Марина имеет опыт в судебной землеустроительной экспертизе и кадастровом деле.
• Опыт работы предпринимателем и владельцем средства размещения.
• Комплексный консалтинг в области недвижимости и земельных отношений.

05:50 Работа с лесным фондом

• Анализ ограничений при строительстве на лесном фонде.
• Проверка базовых документов, проектов освоения лесов, договоров аренды и лесных деклараций.
• Важность ежегодной подачи лесных деклараций.

07:28 Риски при пропуске деклараций

• Последствия пропуска подачи лесных деклараций до 30 апреля 2022 года.
• Возможность расторжения договора аренды лесного участка.
• Необходимость индивидуального разбора ситуации при наличии пропусков в декларациях.

10:26 Категории лесов и их особенности

• Различие между защитными, резервными и эксплуатационными лесами.
• Регулярное обновление нормативных документов и судебной практики.
• Риски при работе с лесами в водоохранных зонах и особо защитных участках лесов.

11:35 Статус особо защитных лесов

• Особо защитные леса имеют сложный юридический статус, который сложно изменить.
• Снятие статуса требует работы с документами и лесоустроительными инструкциями.
• Пример успешного снятия статуса: коллега потратила полтора-два года на процедуру.

12:42 Органы управления лесами

• Статус лесов устанавливают местные органы, работающие под руководством Министерства природных ресурсов.
• Комитеты лесного хозяйства осуществляют практическую работу с лесами.
• Лесоустроительные инструкции доступны на сайтах комитетов и министерств.

14:09 Проблемы с координатами и документами

• Системы координат и геодезические методики могут различаться, что создаёт противоречия.
• Для выявления ошибок необходимо совмещать кадастровые и лесоустроительные карты.
• Инвесторам рекомендуется привлекать специалистов для анализа документов.

15:27 Анализ данных и юридические аспекты

• Качество документов на сайтах органов власти часто низкое, требуется запрос точных сведений.
• Ретроспективный юридический анализ помогает определить зоны неопределённости.
• Важно учитывать возможности применения закона о лесной амнистии.

16:45 Ограничения в защитных зонах

• Леса в первом поясе защитных зон источников питьевого водоснабжения имеют строгие ограничения.
• Примеры ограничений: Истринское водохранилище, горно-санитарные пояса, курортные зоны.
• Необходимо учитывать дополнительные требования и ограничения.

18:41 Сложности в лесопарковых зонах

• Городские лесопарковые зоны имеют множество ограничений.
• Совмещение различных статусов лесов создаёт дополнительные сложности.
• Нерестоохранные леса в водоохранных зонах требуют особого внимания.

20:31 Комплексные ограничения

• Один квадратный метр леса может иметь несколько статусов и ограничений.
• Важно учитывать все аспекты: землю, охрану природы, пожарную безопасность.
• Риски могут включать штрафы и расторжение договоров аренды.
• Необходимо тщательно оценивать все риски перед началом проекта.

21:30 Виды лесов и возможности строительства

• Эксплуатационные и резервные леса — наиболее подходящие для строительства.
• В городских лесах и лесопарковых зонах можно строить только лёгкую спортивную инфраструктуру.
• Зелёные зоны и водоохранные зоны имеют множество ограничений.

22:25 Ограничения в разных категориях лесов

• В зелёных зонах запрещено строительство кабельных связей и линейных объектов.
• В ценных лесах и особо защитных участках лесов строительство ограничено.
• Защитные леса, выполняющие функции защиты от природного воздействия, позволяют строить широкий спектр объектов при соблюдении санитарных правил.

23:45 Некапитальные объекты

• Некапитальные объекты могут быть перемещены без ущерба для конструктивных свойств.
• Они не имеют прочной связи с землёй и рассчитаны на короткий срок эксплуатации.
• Судебная практика трактует понятие некапитальности по-разному.

25:52 Примеры некапитальных объектов

• Современные функциональные сооружения для временного пребывания граждан не всегда соответствуют законодательным требованиям.
• Пример с отелем из блок-контейнеров: после обшивки контейнеры становятся единым зданием, что делает их некапитальными.

27:47 Инженерные коммуникации и глубина промерзания

• Коммуникации, закопанные ниже глубины промерзания, становятся капитальными объектами.
• Важно учитывать глубину промерзания для каждого региона и вида почвы.
• Данные о глубине промерзания предоставляются Росгидрометом.

30:37 Конструктивные узлы и отсоединение коммуникаций

• Для сохранения признака некапитальности необходимо обеспечить быстрое отсоединение коммуникаций от конструкции.
• Конструктивный узел должен позволять отсоединить здание за короткий промежуток времени.
• Правовая практика требует чёткого описания конструктивных узлов в документах.

32:09 Временные модули

• Для признания модуля временным необходимо провести добровольную экспертизу.
• Экспертиза должна подтвердить, что модуль соответствует признакам некапитальности.

32:34 Добровольная экспертиза объектов некапитального строительства

• Компании, входящие в СРО, и независимые специалисты проводят добровольную экспертизу объектов.
• Эксперт описывает признаки строения: блочное, щитовое, вес, возможность перемещения.
• Экспертиза используется для судебных споров и надзора.

33:29 Роль юристов в экспертизе

• Юристы проверяют текст экспертизы на соответствие закону и судебной практике.
• Добровольная экспертиза помогает убедить суд в некапитальности строения.

34:02 Сложность определения некапитальности

• Нет чётких критериев для определения некапитальности строения.
• Для понимания требуется профильное образование.
• Важно разобраться с коммуникациями и провести экспертизу.

34:48 Практические советы по сборке и установке

• При самостоятельной сборке рекомендуется собирать чеки, делать фото- и видеофиксацию.
• Подрядные организации составляют акты выполненных работ и договоры.
• Профессиональная организация и экспертиза помогают доказать некапитальность.

36:06 Влияние типа фундамента на капитальность

• Тип фундамента влияет на капитальность строения.
• Законодательство не различает типы фундаментов для определения капитальности.
• Рекомендуется заложить финансовые риски на судебные разбирательства.

37:42 Требования к производителям модульных строений

• Нет чётких требований к производителям модульных некапитальных строений.
• Производители могут проводить дополнительные испытания и оформлять паспорта изделий.
• Девелоперы и инвесторы сталкиваются с трудностями в выборе качественных модулей.

40:39 Ответственность производителей и строителей

• Ответственность зависит от соблюдения инструкций производителя и строителей.
• Нарушение инструкций может привести к ответственности перед потребителем.
• Регулярные технические осмотры помогают снизить риски.

42:41 Примеры ответственности в гостиничных услугах

• В случае травм потребителей ответственность может быть возложена на гостиницу.
• Соблюдение конструктивных требований и инструкций производителя снижает риски.
• Регулярные осмотры помогают избежать проблем с эксплуатацией.

43:42 Категории лесов и строительство

• Определены категории лесов согласно Лесному кодексу.
• Разрешено строительство на 20% площади надела до 1 гектара.
• Возникает вопрос о возможности разделения надела на несколько частей.

45:06 Определение надела

• Надел определяется в зависимости от вида лесов и устанавливается субъектами.
• Площадь надела может быть разной и требует уточнения на месте.
• Из надела выделяется участок, который ставится на кадастровый учёт.

45:58 Процедура образования участка

• Для образования участка можно вызвать кадастрового инженера.
• Возможность деления участка зависит от условий договора аренды.
• Для рекреационных целей деление участка может быть разрешено, но не обязательно.

46:57 Торги и согласование

• Получение участка из земель лесного фонда требует участия в торгах.
• Кадастровый инженер формирует проектную документацию лесного участка.
• Согласование документации происходит с комитетом лесного хозяйства, но окончательное решение принимает министерство природных ресурсов субъекта.

48:48 Риски отказа и судебные случаи

• Отказ в допуске к торгам может быть по формальным или субъективным причинам.
• Судебная практика показывает, что отказы часто субъективны и требуют доказательства в суде.
• Пример судебного дела: отказ из-за неправильно указанного почтового адреса.

51:13 Количество участков

• Для каждого вида лесов и зоны существуют предельные параметры выделяемого участка.
• Количество участков может быть ограничено из-за нецелесообразности лесопользования.
• Административные ресурсы могут повлиять на решение о выделении участков.

53:49 Застройка объектами капитального строительства

• Площадь застройки не должна превышать 20% от площади надела, но не более 1 гектара.
• Застройка может быть распределена пятнами внутри участка.
• Пример: на участке 5 гектаров можно застроить 10 тысяч квадратных метров, не превышая 1 гектар.

55:19 Запрет на рубки леса

• Запрет на сплошные и выборочные рубки леса ограничивает строительство объектов.
• Необходимо выбирать участки с естественными полянками для строительства.
• Сплошная рубка — это вырубка нескольких деревьев на определённом расстоянии, выборочная — вырубка отдельных деревьев по параметрам.

55:57 Проблемы с разрешениями на рубки

• Бизнес пытается получить разрешения на сплошные и выборочные рубки с ограничениями.
• Для рубки подгнивших деревьев требуется обоснование лесникам.
• Отсутствие разрешений создаёт риски для безопасности строительства.

56:56 Ограничения на строительство в лесу

• Лесной кодекс запрещает строить жилые дома в лесу.
• Таунхаусы и блокированная жилая застройка считаются жилыми домами.
• Важно правильно назвать здание, чтобы избежать ограничений.

57:56 Согласование проектов

• Проекты согласовываются с учётом пятен и высотности.
• Органы экологической экспертизы не всегда учитывают зоны с особыми условиями использования территорий.
• Предприниматели должны самостоятельно проводить дополнительную экспертизу участка.

58:40 Дополнительные ограничения

• Санитарные пояса и другие зоны могут накладываться на проекты освоения лесов.
• Необходимо учитывать горно-санитарные пояса, санитарно-защитные зоны и охранные зоны дорог.
• Реальная картина может отличаться от проекта на 60%.

01:00:22 Разрешённые виды зданий

• Для каждого вида лесов существуют разрешённые виды зданий.
• Важно правильно подобрать участок и спроектировать здание.
• Необходимо учесть все функции участка, помимо лесных.

01:00:59 Процесс строительства

• Строительство в лесу возможно при правильном подборе участка и учёте всех функций.
• Требуется пройти аукцион и учесть все ограничения.
• Поиск «ходов между струйками» может быть сложным процессом.